Autori: Tadeáš Jakuš, Peter Ondrejka

Kúpa nehnuteľnosti a vybavenie hypotéky nie sú triviálne záležitosti, ale s dobrou prípravou sa nimi dá prejsť pomerne rýchlo a bez problémov. V celom procese vie veľmi pomôcť odborník, ktorý vám vie ušetriť veľa času a financií. V tomto blogu sa pozrieme na jednotlivé kroky, ktoré vás čakajú pri financovaní bývania prostredníctvom úveru.  

1. Scoring klienta 

Prvým krokom je vyhodnotenie finančnej situácie klienta, tzv. scoring. Banka posudzuje schopnosť klienta splácať úver na základe viacerých faktorov, akými sú najvyššie dosiahnuté vzdelanie, aktívne používanie účtu, úverová história (pravidelnosť splácania či omeškania splátok) a pod. Je veľmi dôležité spolupracovať s kvalitným sprostredkovateľom už v tomto kroku, aby boli možnosti klienta dobre vypočítané a predišlo sa tak problémom s neschválením úveru. Na kúpu bývania je dobré mať našetrených 10-20 % z celkovej sumy nehnuteľnosti vo vlastných zdrojoch, zvyšných 80-90 % vie zafinancovať banka prostredníctvom hypotekárneho úveru. 

Pri určovaní limitov, koľko banka vie človeku požičať, sa používajú tieto nástroje: 

DTI (Debt to Income): Maximálna suma úveru, ktorú klient môže získať, sa vypočíta ako jeho ročný príjem vynásobený koeficientom 8. 

DSTI (Debt Service to Income): Určuje, aká časť príjmu môže byť použitá na splátku hypotéky po odrátaní životného minima a povinnej rezervy 40 % príjmu. 

Ako horný limit hypotéky sa vždy použije nižšia z týchto dvoch hodnôt.  

Životné minimum je pre rok 2025: 
273,99 eur mesačne pre jednu plnoletú osobu.  
191,14 eur mesačne pre ďalšiu dospelú osobu, ktorá je posudzovaná spoločne.  
125,11 eur mesačne pre zaopatrené neplnoleté dieťa alebo nezaopatrené dieťa. 

2. Vyhľadanie nehnuteľnosti 

Po stanovení rozpočtu nasleduje hľadanie vhodnej nehnuteľnosti (byt, dom, alebo pozemok na výstavbu) v stanovených finančných možnostiach. Dôležité je zvážiť nielen cenu, ale aj lokalitu, občiansku vybavenosť a dopravnú dostupnosť. Tieto parametre sú dôležité nielen pre potenciál rastu ceny nehnuteľnosti, no sú dôležité aj z pohľadu banky. Nie každá banka je ochotná poskytnúť úver na nadobudnutie napr. rekreačnej chaty.  

3. Obhliadka nehnuteľnosti 

Dôkladná prehliadka nehnuteľnosti je nevyhnutná. Skontrolujte stav budovy, lokalitu, susedov a potenciálne problémy. Ak všetko vyhovuje, pokračuje sa v procese. Je dobré spolupracovať s maklérom, ktorému dôverujete, ktorý vám pomôže skontrolovať stav nehnuteľnosti a určiť, či cena zodpovedá reálnej hodnote nehnuteľnosti.  

4. Kontrola listu vlastníctva 

Pred podpisom akejkoľvek zmluvy je potrebné preveriť list vlastníctva na katastri: 

• Ťarchy: Zistiť, či je na nehnuteľnosť zobraná hypotéka alebo iné obmedzenia. 

• Vecné bremená: Napríklad doživotné užívanie nehnuteľnosti znemožňuje jej založenie. 

• Exekúcie: Ak je nehnuteľnosť v exekúcií, treba ju najskôr vyplatiť. 

5. Podpis rezervačnej zmluvy 

Ak ste sa rozhodli pre konkrétnu nehnuteľnosť, nasleduje podpis rezervačnej zmluvy. Pozor na tieto fakty: 

• Rezervačný poplatok sa spravidla nevracia, no býva odrátaný z ceny nehnuteľnosti. 

• Kúpna zmluva musí byť podpísaná v stanovenom termíne. 

• Ak realitná kancelária podmieňuje výber hypotéky ich spoluprácou, ide o nelegálnu praktiku (inak povedané máte právo riešiť hypotéku s kýmkoľvek). 

6. Podanie žiadosti o úver a potrebné dokumenty 

Na podanie žiadosti o úver budete potrebovať:  

• Rezervačnú zmluvu alebo návrh kúpnej zmluvy. 

• Občiansky preukaz kupujúceho a záložníka. 

• Znalecký posudok nehnuteľnosti. 

• Potvrdenie o príjme alebo daňové priznanie (pri podnikateľovi). 

7. Výber vhodnej banky 

Každá banka posudzuje klienta podľa odlišných metodík a ponúka rozdielne podmienky. Pri rozhodovaní pre výber financujúcej banky je dôležité zvážiť nasledovné faktory: 

• Možnosť financovania a výšku úveru. 

• Podmienky pre podnikateľov. 

• Možnosť budúcej zmeny ťarchy. 

• Poplatky za spracovanie. 

Práve týmto vám sprostredkovateľ prináša najväčšiu hodnotu. Šetrí vám čas, kedy nemusíte behať po všetkých bankách a zisťovať podmienky. Všetky tieto informácie vám poskytne sprostredkovateľ a spoločne môžete vybrať najvhodnejšiu banku. Ďalej vám opäť šetrí čas, keď ide do vybranej banky a dokumenty odovzdá za vás. Touto cestou viete nemálo ušetreného času využiť pre seba. 

8. Podpis zmlúv 

Po schválení hypotéky sa podpisujú tri hlavné zmluvy: 

• Kúpna zmluva (zmluva medzi predávajúcim – kupujúcim). 

• Záložná zmluva (zmluva medzi katastrom – bankou). 

• Úverová zmluva (zmluva medzi bankou – kupujúcim). 

9. Doloženie zmlúv a povinné poplatky 

Aby banka, familiárne povedané, „pustila peniaze“, je nutné doložiť nasledovné dokumenty: 

• Poistenie nehnuteľnosti (priemerne okolo 150 eur/ročne). (S kvalitným nastavením povinného poistenia, tiež klientom pomáhame, je to súčasť komplexného servisu). 

• Kataster (poplatok 100 eur, zrýchlený vklad 300 eur). (Na kataster chodíme za klientov my, ušetríme vám tak niekoľko hodín času). 

• Vinkulácia poistenia v prospech banky. (Tento úkon vykonávame my, čo vám opäť šetrí čas). 

• Doloženie vlastných zdrojov a vyplatenie rozdielovej sumy.  

10. Banka uvoľní financie 

Po splnení všetkých podmienok banka uvoľní financie predávajúcemu alebo vyplatí starý úver. Proces je tak dokončený a vy sa stanete majiteľom nehnuteľnosti. 

Náklady spojené s hypotékou 

Pri vybavovaní hypotéky treba počítať s týmito poplatkami: 

• Poistenie nehnuteľnosti: v závislosti od výšky krytia od 100 eur ročne.  

• Kataster: 100 eur za bežný vklad, 300 eur za zrýchlený vklad. 

• Znalecký posudok: 150 – 400 eur (viem Vám dať kontakt na kvalitného znalca). 

• Poplatok za poskytnutie úveru: 0 – 400 eur, záleží na výbere banky 

• Predčasné splatenie starého úveru: 0 – 1 % zo zostatku. 

• Poplatok za schválenie nového úveru: 0 – 1 % z výšky úveru. 

Správnym prístupom a prípravou so sprostredkovateľom si viete vybavenie hypotéky uľahčiť a získať najlepšie možné podmienky. V prípade záujmu o riešenie hypotéky alebo otázok nás neváhajte kontaktovať.