Získať hypotéku dnes nie je až taký problém. Skutočná výzva je nájsť banku a podmienky, ktoré dávajú zmysel práve vám. Na Slovensku pôsobí viacero bánk, ktoré poskytujú úvery na bývanie, a každá má iný prístup, vlastné interné pravidlá a inú kombináciu výhod a obmedzení.
Jedna banka vás zaujme nízkou úrokovou sadzbou, iná jednoduchším schvaľovaním, rýchlejším čerpaním alebo lacnejším účtom. Ak však riešite hypotéku zodpovedne, nemôžete sa rozhodovať len podľa jedného čísla v reklame.
V tomto blogu nájdete praktický návod, ako uvažovať pri výbere banky, čo všetko má význam porovnávať a na ktoré detaily si dať pozor, aby bola hypotéka dobrým riešením nielen dnes, ale aj o niekoľko rokov.
1. Skryté technické rozdiely medzi hypotékami
Na prvý pohľad vyzerajú hypotéky v rôznych bankách podobne: suma, úrok, splatnosť, mesačná splátka. Keď sa však pozrieme bližšie, zistíme, že technické nastavenie úveru môže byť veľmi rozdielne – a práve to často rozhoduje o celkovej cene aj komforte.
Typ úročenia: rovnaký úrok, iná splátka
Bežný klient predpokladá, že ak si v dvoch bankách požičia 100 000 € na 30 rokov s rovnakým úrokom, dostane aj rovnakú splátku. Realita je iná. Banky používajú dva rozdielne spôsoby úročenia pri výpočte anuitnej splátky – nemecký a francúzsky.
Pri francúzskom úročení vychádza konečná splátka vyššia, aj keď vstupné parametre sú rovnaké ako pri nemeckom úročení. Väčšina slovenských bánk pracuje s nemeckým úročením, no medzi veľkými hráčmi existuje aj banka, ktorá používa francúzsky model.
Maximálna splatnosť: 30 alebo 40 rokov
Štandardne banky ponúkajú splatnosť hypotéky do 30 rokov. Niekoľko bánk však umožňuje predĺžiť splácanie až na 40 rokov – je to napríklad Prima alebo mBank.
Dlhšia splatnosť môže byť užitočná najmä v dvoch situáciách:
- pri 30-ročnej splatnosti vám nevychádza požadovaná výška úveru,
- potrebujete znížiť splátku, aby nezaťažila rozpočet hneď od začiatku.
Je však dôležité počítať s tým, že za dlhšie obdobie zaplatíte na úrokoch viac.
Kedy začína plynúť fixácia úroku
Pri kúpe bytu v novostavbe často podpisujete úverovú zmluvu dávno pred tým, než môžete hypotéku reálne čerpať. Vtedy je dôležité vedieť, odkedy vám banka fixuje úrokovú sadzbu:
- od momentu podpisu úverovej zmluvy, alebo
- až od prvého čerpania hypotéky.
Ak fixácia beží už od podpisu, môže sa stať, že vám časť dohodnutého obdobia „prepadne“ ešte pred čerpaním. Niektoré banky majú výhodnejší model a fixácia u nich začína plynúť až v momente, keď sa peniaze naozaj začnú čerpať.
Horné a dolné limity hypotéky
Banky sa líšia aj v tom, aké vysoké a aké nízke hypotéky sú ochotné poskytovať.
- Niektoré banky nemajú pevne určený maximálny strop na hypotéku – výška úveru sa odvíja najmä od príjmu klienta a limitov LTV (pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti).
- Ostatné banky pracujú s rôznymi obmedzeniami podľa výšky LTV, lokality nehnuteľnosti či počtu spoludlžníkov.
Pri minimálnej výške hypotéky sú rozdiely tiež výrazné – hranica sa pohybuje zhruba medzi 3 300 € a 13 000 €. To je dôležité napríklad vtedy, keď chcete cez hypotéku riešiť menší objem peňazí, napríklad dokončenie nehnuteľnosti či inú investíciu.
Čerpanie na plombu alebo na zápis
Pri bežnom predaji medzi fyzickými osobami sa hypotéka štandardne čerpá na plombu – teda po podaní návrhu na vklad záložného práva do katastra.
Pri kúpe od firmy či developera však niektoré banky trvajú na tom, aby bolo záložné právo už zapísané na liste vlastníctva, až potom uvoľnia peniaze. Ide o čerpanie „na zápis“. Tento rozdiel vie ovplyvniť načasovanie platby predávajúcemu aj celkovú logiku transakcie.
2. Čo všetko o vás sleduje banka (vek a pobyt)
Pri hodnotení žiadosti o hypotéku nikdy nerozhodujú len čísla v kalkulačke. Významnú rolu zohráva aj samotný žiadateľ – jeho vek, typ pobytu a občianstvo.
Do akého veku môžete hypotéku mať
Väčšina bánk nastavuje maximálny vek pri splatnosti úveru na 70 rokov. Na trhu však nájdeme aj banky, ktoré umožňujú splácať hypotéku až do 72 alebo 75 rokov. Naopak, existuje aj banka, ktorá stanovuje hornú hranicu veku pri splatnosti na 65 rokov.
Ak je na úvere viac dlžníkov, niektoré banky posudzujú vek staršieho z nich. V prípade, že do úveru pristúpi spoludlžník, môže to umožniť natiahnuť splatnosť až do 75 rokov veku staršieho dlžníka.
Typ pobytu a občianstvo
Pre ľudí s trvalým pobytom na Slovensku typ pobytu zvyčajne nie je problém. Odlišná situácia nastáva pri prechodnom pobyte – ten akceptuje len menší počet bánk.
Pri klientoch bez pobytu na Slovensku (nerezidenti) je výber bánk veľmi obmedzený a zároveň sa znižuje aj maximálne možné LTV. V praxi to znamená, že takíto klienti dokážu získať len určitú časť hodnoty nehnuteľnosti, nie plné financovanie.
3. Ako banka počíta váš príjem
To, akú vysokú hypotéku dostanete, závisí vo veľkej miere od toho, ako banka „prepočíta“ váš príjem. A v tomto bode sa jednotlivé banky líšia ešte viac.
Zamestnanci na TPP
Pri zamestnancoch sa príjem väčšinou priemeruje za posledných 6 alebo 12 mesiacov. Rozdiely sú v tom, ako banky pracujú s kolísaním príjmu a v akých situáciách sprísňujú posudzovanie.
Niektoré banky priemerovaný príjem dodatočne kontrolujú podľa posledných troch mesiacov – ak príjem výrazne klesol, vedia z neho vychádzať. Iné banky sú voči takýmto výkyvom tolerantnejšie a príjem vedia akceptovať už po troch mesiacoch od nástupu do práce.
Špeciálne zásady platia pri návrate po PN, materskej či rodičovskej a pri zmene zamestnania, hoci celková prax môže byť podobná.
Podnikatelia (SZČO a s. r. o.)
U podnikateľov je rozptyl prístupov bánk ešte väčší. Niektoré banky rátajú príjem zo zisku po zdanení, iné zo samotných tržieb. V praxi je kľúčové, aké percento tržieb je banka ochotná uznať ako ročný príjem.
Napríklad:
- jedna banka akceptuje len 10% tržieb,
- iná pri rovnakom klientovi a rovnakom type podnikania uzná až 60% tržieb.
Rozdiel v akceptovanom príjme tak môže byť násobný, čo sa okamžite prejaví na tom, akú maximálnu hypotéku viete získať.
4. Účel hypotéky: nie každá banka vie všetko
To, na čo hypotéku potrebujete, výrazne ovplyvní, s ktorou bankou má vôbec zmysel rokovať. Rozdiely sú jednak v tom, aké účely banky akceptujú, ale aj v možnostiach kombinácie viacerých cieľov do jedného úveru.
Štandardné vs. špeciálne účely
Bežné účely ako kúpa bytu či domu, rekonštrukcia, kúpa pozemku alebo refinancovanie dokážu riešiť všetky banky.
Pri špecifických účeloch to však už neplatí. Nie všetky banky financujú napríklad:
- výstavbu rodinného domu,
- developerské projekty,
- kúpu nešpecifikovanej nehnuteľnosti,
- refundáciu už zrealizovanej kúpy.
Ak riešite niektorý z týchto prípadov, výber vhodnej banky je dôležitý už na začiatku – nie až v čase podpisovania zmlúv.
Spájanie viac účelov do jednej hypotéky
V praxi často nastávajú situácie, keď klient potrebuje financovať viac vecí naraz: napríklad refinancovať starú hypotéku, kúpiť novú nehnuteľnosť a popritom riešiť aj menšiu rekonštrukciu.
Nie všetky banky vedia takéto kombinácie účelov zahrnúť do jedného úveru. Z pohľadu jednoduchosti aj nákladov však často dáva zmysel mať jedno prehľadné riešenie namiesto viacerých úverov.
5. Hypotéka na výstavbu domu: kde sa podmienky najviac líšia
Pri dostavbe alebo výstavbe rodinného domu sú rozdiely medzi bankami obzvlášť výrazné. Dôležité je sledovať dve oblasti – ako banka ráta splatnosť úveru a aké pravidlá má pri čerpaní v tranžiach.
Kedy začína plynúť splatnosť pri výstavbe
Niektoré banky započítavajú do celkovej doby splatnosti aj obdobie, keď sa úver ešte len čerpá na výstavbu – splatnosť teda beží už od prvého čerpania, hoci klient zatiaľ spláca len úroky.
Iné banky začnú splatnosť počítať až v momente, keď sa hypotéka preklopí do riadneho splácania formou anuitných splátok. Pri dlhšej výstavbe tak môže vzniknúť rozdiel niekoľkých rokov v celkovej splatnosti, čo má následne vplyv na výšku splátky.
Uvoľňovanie tranží
Pri výstavbe je bežné, že banka uvoľňuje úver postupne podľa toho, ako rastie hodnota rozostavanej stavby. Štandardom je financovanie vo výške 80% z aktuálnej hodnoty pri každej tranži.
Niektoré banky majú však iný model:
- v prvej tranži pustia len 70% hodnoty stavby a zároveň obmedzia maximálnu výšku tejto tranže na polovicu úveru,
- v ďalšej tranži naopak vedia uvoľniť až 90% z výšky úveru, čo je na trhu skôr výnimka,
- inde podmieňujú každú ďalšiu tranžu podrobným harmonogramom výstavby a následnou kontrolou etáp.
Pri výstavbe tak výber banky rozhoduje nielen o tom, koľko zaplatíte, ale aj o tom, či stavbu vôbec ufinancujete bez zbytočných komplikácií.
6. Nehnuteľnosť ako zábezpeka: dozaloženie a vyňatie
Typ a kombinácia založených nehnuteľností môže výrazne obmedziť alebo naopak rozšíriť vaše možnosti.
Dozaloženie druhej nehnuteľnosti
Ak vám nestačí LTV len na jednej založenej nehnuteľnosti, môžete do zabezpečenia pridať ďalší byt alebo dom. S tým banky spravidla problém nemajú.
Inak to vyzerá pri pozemkoch. Viaceré banky neberú pozemok ako dozabezpečenie pri účeloch iných než výstavba. Môže sa tak stať, že aj hodnotný pozemok vám pri kúpe bytu alebo domu nepomôže, ak ho konkrétna banka v danom nastavení neakceptuje.
Pravidlá pre vyňatie dodatočnej nehnuteľnosti
Aj pri neskoršom vyňatí druhej založenej nehnuteľnosti majú banky rozdielne prístupy:
- niekde posudzujú každú žiadosť individuálne podľa hodnoty nehnuteľností a bonity klienta,
- inde trvajú na dodržaní pôvodného LTV z času schválenia úveru,
- ďalšie banky používajú LTV pásma a nehnuteľnosť povolia vyňať až po dosiahnutí určitej miery zadlženia voči hodnote zábezpeky.
Tento detail je dôležitý hlavne vtedy, ak plánujete druhú nehnuteľnosť v budúcnosti „uvoľniť“ a použiť ju na iný účel.
7. Cena hypotéky: úrok, poplatky a ďalšie náklady
Úroková sadzba je síce najviditeľnejší parameter, ale pri celkovej cene hypotéky zohrávajú rolu aj iné položky – poplatky, povinné produkty, podmienky vedenia účtu či cena zmien v zmluve.
Poplatok za spracovanie
Spracovateľský poplatok sa môže pohybovať od nuly až po stovky eur, v niektorých prípadoch približne až okolo 1 000 €. Banky ho nastavujú ako fixnú sumu alebo percento z výšky úveru.
Často však vedia tento poplatok znížiť alebo odpustiť, napríklad v rámci kampaní alebo pri aktívnom využívaní účtu.
Úrok a práca s ním v čase
Pri úroku je dôležité sledovať nielen samotnú výšku, ale aj:
- dĺžku fixácie,
- podmienky na získanie zľavy,
- možnosti predčasného prehodnotenia úroku (reštart) ešte pred koncom fixácie,
- podmienky pri prípadnom refinancovaní.
Aj malý rozdiel v úroku môže pri dlhom období splácania znamenať tisíce eur.
Vedenie účtu a ďalšie podmienky
Banky často viažu výhodnejší úrok na vedenie bežného účtu a jeho aktívne využívanie. Preto má zmysel pozerať aj na:
- mesačný poplatok za účet a podmienky jeho odpustenia,
- kvalitu internet bankingu a mobilnej aplikácie,
- jednoduchý prístup ku klientskemu servisu.
Hypotéka je dlhodobý vzťah, a preto je dôležité, aby vám fungovanie s bankou vyhovovalo aj v bežnom živote.
Zľavy za ďalšie produkty (cross-sell)
V niektorých bankách viete získať lepší úrok alebo výhodnejšie poplatky, ak využívate aj ďalšie produkty – poistenie, kreditnú kartu, sporenie a pod.
Ak tieto produkty dávajú zmysel a sú rozumne nastavené, môže ísť o zaujímavú úsporu. Zároveň platí, že komplexný klient má často lepšiu vyjednávaciu pozíciu pri budúcich zmenách na úvere.
Poplatky za zmeny v úverovej zmluve
Počas trvania hypotéky môžete potrebovať meniť splatnosť, zabezpečenie či iné parametre. Banky za tieto úpravy účtujú rôzne poplatky – od nižších desiatok eur až po sumy v stovkách.
Niektoré banky si poplatok pýtajú už za samotné podanie žiadosti o zmenu, iné vedia vybrané typy zmien urobiť aj bezplatne, ak spĺňate ich podmienky. Aj toto je dôvod, prečo nestačí pri výbere banky pozerať iba na úrok.
Záver: ako si nechať nastaviť hypotéku na mieru
Rozdiely medzi bankami sú výrazné – v technických parametroch úveru, posudzovaní príjmu, akceptácii nehnuteľností, možnostiach pri výstavbe aj v cene a poplatkoch. Každá banka má svoje výnimky, obmedzenia a „drobné písmená“, ktoré bežný klient pri prvom kontakte často ani nezachytí.
Ak sa chcete vyhnúť zbytočným chybám a nechcete sa učiť na vlastnej koži, oplatí sa riešiť hypotéku s odborníkom, ktorý sa v podmienkach jednotlivých bánk denne pohybuje a vie vám ich preložiť do zrozumiteľnej reči.
Chcete prebrať vašu situáciu osobne?
Ak riešite hypotéku a chcete ju nastaviť tak, aby bola dlhodobo výhodná a bezpečná, môžete si so mnou jednoducho dohodnúť online alebo osobné stretnutie.
Stačí si vybrať termín v kalendári tu:
Dohodnúť si stretnutie cez Calendly
Tu si vyberiete čas, ktorý vám vyhovuje, a ja sa vám v dohodnutom termíne budem naplno venovať.
